Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

5
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà
Nội
I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà
đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất















Collected by Hai

6









Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động
sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra
do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
Collected by Hai

7
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là
động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,
Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một
hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như
sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như
thế nào thì được coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được
như là yếu tố số 1.
Collected by Hai

8
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định
nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật
có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản
cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.




















II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng
và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 1

BĐS là đất,
cùng với nhà
và các
phương tiện
khác trên
đất

Khái niệm 2

BĐS là:
- Đất,
- Nhà và các
công trình
khác xây
trên đất

Khái niệm 3

BĐS là tài sản không di dời được
bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
Cá ài ả khá ắ liề ới đấ
Collected by Hai

9
ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị
trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường
hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản
phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh
như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ
trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS
theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó
phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Collected by Hai

10
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:


Quản lý nhà nước
Collected by Hai

11


















Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một
số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất
kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ
phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng
giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
Người
sở
hữu
Người
sử
dụng
Người
mua
Người
bán
Giá

đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập
Giá
đất
Collected by Hai

12
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái
quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS
là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự
quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của
thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật
dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
nhà nước.




















Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 1

Thị trường BĐS
là thị trường của
hoạt độ
ng mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng
BĐS theo quy luật
của thị trường có
ả lý ủ
Khái niệm 2

Thị trường bất
động sản là tổng
hoà các giao dịch
dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất
định, trong thời
gian nhất định.
Khái niệm 3

Thị trường BĐS là
tổ chức các quyền có
liên quan đến đất
sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa
các cá nhân hoặc
thực thể. Các quyền
này độc lập với các
đặc tính vật chất mà
thường được gọi là
Collected by Hai

13

2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa
người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản
xuất quy định.

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất
đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,
con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây
dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới
nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi
nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người
ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì
tất yếu hình thành thị trường.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự
Collected by Hai

14
khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc
đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa
là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật
riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan
trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành
của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc
xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn
thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và
tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu
dài.

3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống
chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều
không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng
Collected by Hai

Xem chi tiết: Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội